Kartlegging og regulering av bustadbruk for å sikre fast busetnad i Ullensvang

Til Ullensvang kommunestyre

Innbyggjarinitiativ ( jfr. kommunelova § 12-1):

Kartlegging og regulering av bustadbruk for å sikre fast busetnad i Ullensvang

Initiativtakarar: Julia Måkestad Hovda, Arvid Andersson, Trond Seim

Ved å signere stadfestar du at du er busett i Ullensvang kommune og støttar dette innbyggjarinitiativet.

Vi som underteiknar dette innbyggjarinitiativet ynskjer at Ullensvang kommune tek grep for å kartlegge og mellom anna regulere omfanget av korttidsutleige i bustadområde. I fleire område i Odda, mellom anna i Berjaflotvegen, Rødna, på Kalvanes, Tokheim og i Tyssedal, opplever fastbuande at bustader i aukande grad kjøpast opp og nytta til kommersiell korttidsutleige gjennom plattformar som Airbnb, Booking.com eller liknande.

Samstundes kjem problematikken til uttrykk på ulike måtar i ulike delar av kommunen. I nokre område handlar det om kommersiell korttidsutleige og oppkjøp, medan det i andre område handlar om tomme bustader, fritidsbustader og at færre hus vert nytta til fast busetnad i sentrumsnære område.

Dette initiativet rettar seg mot omfattande og systematisk korttidsutleige med kommersielt preg, der bustader nyttast som investeringsobjekt og næringsverksemd. Samstundes omfattar initiativet ei breiare vurdering av bruk av bustadmassen, der bustadar vert nytta som fritidsbustadar eller står tomme over tid i sentrale og pressa område, der dette kan påverke tilgang på bustadar for fast busetnad. Vi skil tydeleg mellom heilkommersielle aktørar og innbyggjarar som leiger ut delar av eigedomen sin. Initiativet er ikkje retta mot busette i kommunen som i avgrensa omfang leiger ut til dømes sokkelleilegheiter, kjellarleilegheiter eller uthus.

Den statlege rettleiaren «Korttidsutleie: Når går boligen fra å være et hjem til å bli næringsvirksomhet?», slår fast at omfattande og systematisk utleige kan innebere bruksendring frå bustad til næringsverksemd, og dermed vere søknadspliktig etter plan- og bygningslova. Kommunen skal føre tilsyn med slik bruk og sikre at regelverket følgjast, jf. plan- og bygningslova § 25-4.

I fleire område i Ullensvang er det teikn til at bustadar nyttast på ein måte som kan tilseie næringsverksemd.  

DERFOR BER VI KOMMUNEN OM Å:

1.     kartleggje omfanget av korttidsutleige, fritidsbustader, tomme bustader og anna bruk av bustadmassen i kommunen, inkludert geografisk fordeling og utvikling og leggje fram ei samla vurdering for politisk behandling

2.     gjennomføre tilsyn med eigedomar der det er grunn til mistanke om ulovleg bruk og rapportere omfang og resultat av tilsynsarbeidet

3.     aktivt handheve regelverket om bruksendring i saker der bustader vert nytta på ein måte som kan tilseie næringsverksemd og synleggjere korleis regelverket vert praktisert og på kva grunnlag kommunen grip inn i slike saker

4.     utgreie og leggje fram konkrete og vurderte tiltak, med fagleg og juridisk grunngjeving, for å avgrense uheldige konsekvensar for bustadmarknad og bumiljø, slik at saka kan danne grunnlag for reelle politiske vedtak

5.     ta initiativ ovanfor nasjonale styresmakter for tydelegare regelverk og eventuelle registreringsordningar

6.     utgreie, på grunnlag av kartlegginga av bustadmassen, eigarstruktur, bruksmønster og demografisk utvikling, kva verkemiddel som kan vere eigna i særleg pressa område for å sikre at heilårsbustader vert nytta til bustadføremål. Utgreiinga bør særleg vurdere tiltak retta mot bustader som vert nytta til omfattande korttidsutleige, næringsverksemd, fritidsbustad eller som står tomme over tid, og leggje fram for politisk behandling kva økonomiske, forvaltings- og planmessige og eigedomsrettslege verkemiddel som er rettsleg moglege og formålstenlege, herunder gebyrordningar knytte til faktisk bruk, eventuell lokal forskrift om nedsett konsesjonsgrense/buplikt der dette er eigna, og andre relevante tiltak  

BAKGRUNN OG PROBLEMBESKRIVING:

Rettleiaren peikar mellom anna på desse momenta i vurderinga:

- omfang og intensitet i utleiga

- organisering og kommersielt preg

- effektar på bumiljø og omgjevnader

- om bruken har karakter av heim eller overnatting

- eventuelle fysiske tilpassingar av bustaden

Formålet med regelverket er å sikre at kommunen kan vurdere konsekvensar for mellom anna branntryggleik, trafikk, infrastruktur og bumiljø. Det er ikkje krav om at problem allereie har oppstått, det er tilstrekkeleg at bruken kan medføre slike verknadar.

Problematikken kjem til uttrykk på ulike måtar i ulike delar av kommunen. I nokre område er utfordringa omfattande kommersiell korttidsutleige og oppkjøp av bustader, medan det i andre område i større grad handlar om at bustader står tomme eller vert nytta som fritidsbustader. Felles for utviklinga er at færre bustader vert tilgjengelege for fast busetnad i område der ein treng stabile bumiljø, nærleik til skule, barnehage, tenester og lokalt næringsliv.

Utviklinga skjer gradvis og ulikt frå område til område, noko som kan gjere det lett å undervurdere omfanget før konsekvensane vert direkte merkbare. Over tid fører dette til at etablerte nabolag endrar karakter frå stabile bumiljø til område prega av gjennomtrekk og mellombels opphald. Utviklinga peikar på behov for tydelegare overordna styring av både reiselivsutvikling og bustadbruk i kommunen, på ein berekraftig måte som balanserer omsynet til både fastbuande og besøkande.

Innbyggjarar i fleire område melder om konkrete utfordringar i kvardagen, mellom anna auka trafikk og parkeringspress i tronge bustadgater, støy og uro til ulike tider på døgnet, og slitasje på fellesareal. Slike tilhøve er mellom anna peika på i område med tett busetnad, der parkering langs veg og mur allereie er pressa, og der auka gjennomtrekk forsterkar problema.

Utviklinga har også ein økonomisk dynamikk som forsterkar seg sjølv. Når bustader vert kjøpt opp med sikte på utleige, aukar verdsetjinga basert på innteningspotensial. Dette kan igjen gje grunnlag for nye lån og vidare oppkjøp. Over tid kan dette medverke til at bustader i aukande grad vert handsama som investeringsobjekt, noko som gir kunstige prisnivå og påverkar tilgangen på bustader for fastbuande. Samstundes, når stadig fleire hushald og eigarar gjer seg økonomisk avhengige av denne typen utleige, kan det over tid også bli vanskelegare å innføre naudsynte avklaringar og reguleringar.

Fleire innbyggjarar har opplyst at dei har vurdert å kjøpe nabohus som kjem for sal, for å hindre at dei vert tekne ut av den ordinære bustadmassen og over på korttidsleigemarknaden. I praksis har mange likevel ikkje økonomisk høve til dette, då eigedomar ofte vert bydde på usett, prisane raskt vert pressa opp, og bustadene i aukande grad vert verdsette ut frå innteningspotensial framfor ordinær bustadbruk. Slike private mottiltak burde ikkje vere naudsynte for at folk skal kunne ta vare på nabolaga sine. Det er eit offentleg ansvar å sikre stabile bumiljø og hindre at etablerte nabolag gradvis smuldrar opp. Det er mellom anna òg gitt innspel til kommunen sin kulturmiljøplan om å innlemme eldre nabolag, for betre å kunne verne om lokale bumiljø og historiske strukturar.

Utviklinga kan òg bidra til auka sosial ulikskap, ved at bustader i større grad vert tilgjengelege for kapitalsterke kjøparar og investorar, medan vanlege hushald får svakare moglegheit til å etablere seg. Når fleire bustader vert prisa etter innteningspotensial framfor vanleg bustadbruk, kan skilnadene mellom dei som eig og dei som står utanfor bustadmarknaden forsterkast over tid. Ikkje minst råkar dette ungdom og unge i etableringsfasen.

Vidare vil verdiskapinga fordelast skeivt. Erfaringar frå fleire kommunar viser at slik utleige i liten grad gir vesentlege skatteinntekter til vertskommunen, samstundes som ho kan føre til auka belastning på kommunale tenester som renovasjon, infrastruktur og beredskap. Mykje av verdiskapinga fell dermed utanfor Ullensvang, medan kostnader og konsekvensar i større grad vert verande lokalt.

Næringsliv og offentlege verksemder meldar om konkrete konsekvensar. I fleire kommunar med liknande utvikling vert det rapportert at søkjarar takkar nei til jobbtilbod fordi dei ikkje finn eigna bustad, og at bustadpress gjer det vanskeleg å rekruttere arbeidskraft. Dette samsvarer med erfaringar lokalt, der det vert peika på at det i enkelte tilfelle er dyrare å bu i kommunen enn i større byar. Utviklinga påverkar difor ikkje berre bumiljø og lokal verdiskaping, men undergrev og satsinga på rekruttering og tilflytting til Ullensvang.

Vidare kan omfattande korttidsutleige undergrave grunnlaget for den regulerte overnattingsnæringa, ved at verksemd med næringspreg skjer utan dei same rammene og krava som gjeld for hotell og annan profesjonell drift. Korttidsutleige kan samstundes vere eit positivt bidrag til lokal næring og turisme. Utfordringa oppstår når omfanget vert så stort at det fortrengjer ordinær bustadbruk og lokale behov. Behovet er difor ikkje eit forbod, men ei tydeleg avklaring av rammer og ei betre og tydelegare handheving av regelverket.

Dagens lovverk har avgrensingar, men gir samstundes eit handlingsrom som kommunen har ansvar for å nytte. Dette initiativet understrekar behovet for aktiv lokal oppfølging innanfor gjeldande regelverk, spesielt der utviklinga allereie har fått eit omfang som kan tilseie næringsverksemd. Samtidig er det behov for vidare arbeid med tydelegare nasjonale rammer, noko kommunen bør løfte tydeleg overfor nasjonale styresmakter. Aurland kommune er i den statlege rettleiaren løfta fram som eit døme på at kommunar, også med avgrensa ressursar, kan arbeide meir aktivt og målretta med å få oversikt over og følgje opp omfattande korttidsutleige.

Alle innbyggjarar har behov for stabile og trygge buforhold. Når faste bumiljø vert gradvis erstatta av gjennomtrekk, kan det over tid påverke lokalsamfunn, frivillig engasjement og grunnlaget for tenester og beredskap. Over tid kan dette også gjere det vanskelegare å planlegge og dimensjonere kommunale tenester. Utviklinga vi ser no skjer i stor grad utan ei heilskapleg politisk handsaming, trass i at konsekvensane kan vere omfattande både for bustadmarknaden og for lokalsamfunna.

Vi ber om at saka vert lagt fram for politisk handsaming i Ullensvang kommune innan rimeleg tid.

Støtteerklæringane er samla inn digitalt via Opprop.net, der underteiknarane har stadfesta støtte til dette innbyggjarinitiativet.  

Julia Måkestad Hovda    Kontakt personen bak underskriftskampanjen